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イチから始める家探し

街選びから物件選びまで、イチからはじめる家探し奮戦記

一戸建ての選び方の基礎知識 その傾向と対策【まとめ】

こちらの記事にも書きましたが…、家の購入ほど情報格差がモノを言う買い物はない。となれば、まずは知っておくべき基礎知識を身につけ、客観的な判断力を磨くしかないのであります。

 そこで、前回のマンション編に続いて、一戸建ての家を選ぶ際に知っておくべき基礎知識、一戸建ての種類とその傾向と対策をまとめてみました。

中古か新築か

木造建築なんて完全に結晶産業だし、新しくても古くてもほとんど一緒、などと思っていたが、実はそうでもない。

建築技術そのものというより、新築至上主義によるスプロール化を避けるため、国交省が中古住宅市場の活性化を狙って仕掛けた「長期優良住宅」制度とフラット35によって、一戸建ての耐久性・耐震性・断熱性・バリアフリー化が定量化されたため、どんなに安い住宅でも、近年の一戸建てはそれらの基準をクリアする品質が保たれることになっているのだ。

つまり、フラット35以前の高級注文住宅<フラット35以後のパワービルダー建売分譲、ということ。

【建売一戸建て】 パワービルダーの建売は、悪くないどころか結構イイ!と思ったワケ 

翻って新築か中古かという視点では、基本的には中古でもフラット35をクリアする物件をオススメする。フラット35以前の物件であればリフォーム前提と考えた方がいい。特に断熱性能はQOLに大きく響く。樹脂サッシを入れるくらいの覚悟で。

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建売か注文住宅か

建売とは、すでにできあがった家の売り物件のこと。実物を見て選ぶことができるので、イメージが掴みやすい。一方注文住宅は、別途土地を用意して、その上にオーダーメイドで家を建てること。

建て売りの種類

パワービルダーの分譲と、大手デベロッパーの分譲がある。

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パワービルダーの分譲

おおよそ2棟から20棟規模の小規模な分譲が多い。大手デベロッパーが仕入れない細切れの土地をパワービルダーが買い、区画を切って小規模分譲という図式。

2000万円台から、多くは3000万円台、高くても4000万円台。5000万円を超えることはまれ。フラット35s対応物件がマスト。耐震断念防湿耐久バリアフリーなど、住宅としての基本性能が高い。

【建売一戸建て】 パワービルダーの建売は、悪くないどころか結構イイ!と思ったワケ 

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大手デベロッパーの分譲

分譲規模は大規模で、20棟から100棟以上のケースもある。街区まるごと再開発というケースが多い。街がキレイ、植栽がキレイ、外構キレイ、大手デベロッパーのブランドで街を売る、値付けを上げる手法。5000万円台から7000万円台。ある程度のハウスメーカーが施工するので内外装が豪華。

ちなみに大手デベロッパーとは言えど鉄骨造やRC造(鉄筋コンクリート)の分譲はない。そういう工法がいいなら注文住宅となる。建売の分譲は木造軸組工法、いわゆる在来工法。これはパワービルダーでも同じ。あるいは木造ツーバイフォー。

【注文住宅検討メモ】 注文住宅が欲しいなら知っておくべき基礎知識「工法」まとめ 

注文住宅

ざっくり分けて以下のように分類できる。

  • 大手ハウスメーカーの高級注文住宅。3000万円から+土地代
  • 特定ハウスメーカーのRC造(鉄筋コンクリート)注文住宅。2000万円から+土地代
  • 中小工務店の木造軸組み工法の注文住宅。1000万円から+土地代

実際のところ、高級注文住宅やRC造にこだわるなら注文住宅しかない。迷う場合があるとすれば、激安の注文住宅か、あるいはパワービルダーの建売か、であろう。

激安の注文住宅か、パワービルダーの建売分譲か

タマホームとかアイダ設計とかアイフルホームなどの激安を売りにする注文住宅ハウスメーカーがある。軒並み1000万円以下を謳っているが、実際に1000万円の仕様だとフラット35の条件をクリアできない場合もあるなど、同じ価格で比べればパワービルダーの建売のほうが断然仕様はいい。詳しくは以下。

【注文住宅検討メモ】 激安ハウスメーカーで注文住宅の夢は叶うのか 

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立地をどう考えるか

一戸建てはマンションに比べて耐用年数が短いため、土地の価値が下がりにくいことを重視したい。となるとやはり駅から近いところ。大手デベロッパーの分譲が駅近、というわけでは必ずしも無いので、パワービルダーの分譲でも立地がいい土地が狙い目。植栽や外構、内外装は若干見劣りするものの、住宅の基本性能としてはいまやかなり追いついており、土地の資産価値が見込めるとなればコスパは断然いい。

ただし駅近の物件は必然的に「閑静でゆったりとした余裕のある街並み」は望めない。そういう街並みは「第一種低層住居専用地域」という用途地域に指定されているから実現できるのであって、駅の周りを第一種低層住居専用地域にしてしまうと、商業施設が建てられず、駅としてはまったく魅力がなくなってしまう。特に都心やターミナル駅では駅近に一戸建ては非常に少ないし、あったとしても3階建ての物件であろう。

マンションなら駅近でもいいのだ。高い階層を選べば、地上の喧騒とは無縁でいられる。でも一戸建てはそうは行かない。夜になっても気になる賑やかな車通りの騒音、コンビニの積み下ろしトラック、あるいは人の声もするかもしれない。

内覧の時にチェックすべきポイントとは。内覧100回で得た知見を共有します -

2階建てか3階建てか

住居そのものの差はもちろんあるが、それよりも重要な事がある。3階建てが建てられているということは、容積率が高い地域だということを意味する。つまり、第一種低層住居専用地域ではないということ。これについては詳しくこちらに書いたので、あわせてご参照ください。

【スーモ】ここに注意!物件情報を見極めるための10のポイント【アットホーム】

激安の新築分譲

パワービルダーの建物のコスパの良さを利用して、1000万円台を狙うのもあり。ここまで激安になるともはや賃貸とのコスト比較もナンセンス。とにかく安く、ある程度のクオリティオブライフを維持しながら長く暮らせる。先にも書いたとおり、住宅としてはそれだけの品質を保持しているのだから。

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