イチから始める家探し

街選びから物件選びまで、イチからはじめる家探し奮戦記

マンション選び7つの基礎知識。こんなマンションはやめておけ

絶対に失敗したくないのに知識がない

家探しは一生に一度、誰もが初心者です。同時に一生で一番大きな買い物なので、絶対に失敗したくない。失敗したくないのに経験がないから知識もない、という不利な状態で臨むことになります。このような大きな買い物に、せめて知識だけでも武装して立ち向かっていただきたいと思い、家探し初心者の方に向けて、まずは押さえておくべき基礎知識をまとめてみました。

初めての内覧で巧みなセールスにのせられ、物件に惚れ込んでしまう前に、ぜひ基礎知識を身につけて、客観的な目で冷静な判断をしていただきたいと思います。

【1】買うなら駅近。徒歩10分以内。

資産価値の点から言うと、駅から徒歩10分以内は絶対条件です。一番マズイのは郊外駅で徒歩10分以上のマンション。一戸建てなら古くなっても土地は残りますが、マンションは立地が命。立地に価値がなければ何も残りません。

駅徒歩何分のマンションが資産価値を維持できるか?

駅徒歩10分以上のマンションのモデルルームに行って、巧みな宣伝やモデルルーム、営業トークに乗せられてボーッとしていませんか? マンションならではの利便性や資産価値からすると、そのマンションは明らかに要注意ですよ。

ただし例外もあります。再開発エリアショッピングモール近隣といった特典付き物件は相場が維持されることも。たとえば越谷レイクタウンやららぽーと横浜付近のマンション(ららぽーと横浜は別の事件がありましたが…)。人気のショッピングセンターが至近であれば駅から遠いデメリットはカバーされるケースもあるようです。

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【2】できれば大規模マンション。200戸以上。

大規模マンションのメリットとは、ゴージャスなエントランス、充実した共用施設、住民同士・子供同士のコミュニティ、子供が安心して遊べる広い専用庭などなど。大規模であればあるほどそのメリットを享受しやすいです。

さらに大規模マンションは資産価値も高いです。大規模プロジェクトは大手デベロッパーが手掛けることが多いですし、そうなるとブランド力のあるマンションになるということ。そしてさらに前述のメリットも相まって、評価が高くなるのも当然です。

【東京都内】2000万円台の新築マンション 厳選ベスト5【自分で買うなら】 - イチから始める家探し

 

【3】タワーマンションか中低層マンションか

これは好みですね。一般論としてタワーは資産価値が高いですけど、そもそもエリアのランドマーク的な位置づけなので立地がいいことが多いし、仕様も豪華なものが多い。構造的にも間取りがいい。その分価格も高いです。

いっぽうでデメリットとしては、分譲価格はもちろん管理費・修繕積立金も高い、地震で大きく揺れる、ちょっと揺れるとエレベーターが止まりがち。そうなると買い出しがタイヘン、などなど。

個人的には5階建て以下の低層マンションのリッチな雰囲気が好み。低層マンションは第一種低層住居専用地域に建てられるが、その場合容積率の制約があるので庭を広く取らなきゃならない。デベロッパーはその広い庭を植栽で飾り、リッチな雰囲気が出るわけですね。

ちなみに一都三県の第一種低層住居専用地域の新築マンションを検索してみました。ゆとりのある物件が多いですな。

東京都の第一種低層住居専用地域 新築マンション

神奈川県の第一種低層住居専用地域 新築マンション

埼玉県の第一種低層住居専用地域 新築マンション

千葉県の第一種低層住居専用地域 新築マンション

 

【4】階数について。できれば3階以上。

1階2階は防犯的な意味でセキュリティが相対的に低い。つまり泥棒に狙われやすい。せっかくマンションに住むなら防犯面のメリットも活かしたいところです。

それに1階だと外からの視線も気になる。カーテンを開け放っても視線が気にならない部屋を選びたいですな。あとは値段と利便性のバランスで。

 

【5】間取りの良し悪しは「ワイドスパン」で決まる

間取りの良し悪しを決める要素はたくさんありますが、最大の要因は「ワイドスパン」であるかどうか。ワイドスパンとはつまり、横長の間取りのことです。窓が広く開いているので、日がよく入り部屋が明るく暖かくなります。一方で縦長の間取りは暗く寒く湿っぽい部屋がどうしてもできてしまいます(角部屋ならその限りではありません)。

マンションは一戸建てに比べて開口部が圧倒的に少ないので、はじめてファミリータイプのマンションに住む時の要注意ポイントです。

これがワイドスパンですね。

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そしてこちらが「ウナギの寝床」と呼ばれる開口部が狭い間取り。通路側の二部屋は完全に窓がない間取りになっています。通路側の部屋は外に声が漏れるなど、プライバシー的にもガマンが強いられます。

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【6】部屋の方角について。南向きが最高なわけではない理由

特にタワーマンションの高層階では、南向きは日当たりが良すぎて夏は灼熱、そもそも太陽の方を向いているわけなのでまぶしすぎて景色を楽しむどころではないと。そこで遮光カーテンを引くわけですが、そうなると、景観のために買ったタワーマンションに暮らす意味がそもそもあるのかという本質的な自省にハマるという罠。

超高層マンションで南向き信仰が「絶賛」崩壊中

結論、朝日を楽しむなら東向き、夕日なら西向き。綺麗な風景を写真に撮りたいなら北向きが吉(いわゆる順光状態で撮れます)ですね。

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【7】新築か中古か

新築はそりゃ気分がいいですけど、ここ最近顕在化している青田買いによるもろもろのリスクは避けられません。さらに、ご近所さんリスクもある。それを考えると、築浅の中古はありなんじゃないかと思う次第です。管理の良し悪しや、お隣さんの住み方もわかるし(通路が散らかっていて生活感がはみ出してるとか)。

もちろん、抽選になるような条件のいい物件を見つけたら、抽選に応募あるのみ。例えばこんな物件です。

そうでなければ、中古もアリですよと言いたい。資産価値的にも、新築はやはり値落ちが大きいですからね。 

まとめ

ということで、初心者の方がマンションを選ぶ際に知っておくといいポイントをまとめてみました。ここに書いたことはもちろん一般論ですから、個々の物件によって上記があてはまらない例もあります。例えば、小規模なマンションでもいいマンションはいくらでもあります。ただ、それを考える際に、上に書いた一般論を知ったうえで、それに自分の(家族の)価値観を掛けあわせて、客観的に判断することができれば、納得の行く家選びに繋がる、と言うことかと。どんな買い物でも一緒ですね、その点は。