イチから始める家探し

街選びから物件選びまで、イチからはじめる家探し奮戦記

【スーモ】ここに注意!物件情報を見極めるための10のポイント【アットホーム】

スーモやアットホームなどの物件情報サイトで物件を検索するところから家探しを始める方も多いと思います。ここで自分の条件にあった物件をきちんと探し出せるかどうかが非常に重要なのですが…

物件を掲載している不動産屋さん側も、とにかく電話をもらうのに必死なので、まあとにかくいろんなトラップを物件情報に仕掛けておるわけですよ。で、不動産屋さんに電話して実際に内見してみると、なんかイメージと違うーということが頻発しがち。

そこで、内見を100回はこなした文字通り百戦錬磨のワタシが、貴重な休日をムダにしないための物件情報の見極め方をまとめてみました。

その1 広角レンズにダマされるな!

物件情報のなかでも写真はイチバン目を引くので、不動産屋さんもあの手この手で物件をよく見せようと工夫するところなんですね。特に多いのが、極端な広角レンズで部屋を広く見せる方法。例えばこれ、同じ部屋の写真ですが見た目の印象がだいぶ違う。1枚目のほうがずいぶん広く見えます。

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それからこちら。同じ物件の外観写真です。

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1枚目はなんだか前面道路が広く見えたり、空が広くて爽やかな感じに見えますが、実際はもちろん2枚目のように普通の家です。

広角レンズでデフォルメが効きすぎている物件は要注意。その点を差し引いて見るべきです。

【東京都内】2000万円台の新築マンション 厳選ベスト5【自分で買うなら】 - イチから始める家探し

 

その2 「パース」は5割増し。信用するべからず。

物件情報で、実際の写真ではなく「パース」と呼ばれるイラストが掲載されている場合があります。こんなのですね。

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イラストなので必要以上にキレイに見えるのはもちろん、隣の家や周りの環境はまったく描かれていないので、スッキリゆったりした雰囲気に見えるんですね。でもこの例だと容積率は100%以上ありそうなので、実際は隣の家がぴったりくっついて建てられている、なんてことがマジであります。実物を見ると雰囲気の違いにガッカリするパターン。

もちろんマンションも同じ。ちょうちょを追いかける子供のイメージなんて書いてあるイラストに騙されてはいけません。現実をしっかり認識するため、実物の物件写真をじっくり観察すべきです。

 

その3 ディンプル舗装は激坂の恐れあり

これは騙しの手口ではありませんが、外観写真でディンプル舗装がチラッと見えたりしている場合。ディンプル舗装はつまり激坂ですから、坂を避けたいならこの時点で却下です。こんな舗装です。

その4 住所を特定せよ

物件を見に行ったときに一番多いはずれパターンは、「周辺環境がイメージと違う…」というもの。目の前が幹線道路でウルサイ、街並みがくたびれてる、前面道路がメチャ狭い、用水路がちょっとにおう、などなど挙げればキリがありません。

じゃあストリートビューで事前にチェックしようと思うと、物件情報には詳しい住所が載ってなくて、物件の場所を特定できないんですね。でどうするかというと、最寄りの施設の情報が説明に書いてあるんですけど、それでけっこう推定できるんですね。小学校まで300mとか、コンビニまで100mとか、バス停まで徒歩3分とか。

あるいはもう不動産屋さんに聞いちゃうとかですね。まあ普通は「とにかく物件を見に来てください」って言われるんですが、なんだかんだ言い訳付けて、住所教えてくださいって言うと、時々教えてくれます。

ストリートビューで事前チェックをし始めたとたん、ガッカリ物件にあたる確率はかなり少なくなりました。不動産屋さんに内見の予約を入れる前に、チェックしてみることをオススメします。

 

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その5 オーナー居住中こそ狙いめ

中古物件に関しては、オーナー居住中の物件こそ狙いめです。不動産屋さんいわく、いい物件はオーナーが居住中のうちに決まってしまうようです。まあそりゃそうですよね。

居住中の家を見せてもらうのはちょっと気が引けるなーと最初は思っていたのですが、何度か居住中の内見を繰り返すうちにわかったのは、売り手も早く売りたいので、むしろ内見はウェルカムなんだということ。それからは変に遠慮せず、いろいろ見せてもらったり質問したりするようになりました。

気になる物件だけど室内の写真がない、とか、家そのものの写真がない、という場合はオーナー居住中の可能性があります。早めに内見を予約しましょう。

【スーモ】ここに注意!物件情報を見極めるための10のポイント【アットホーム】 - イチから始める家探し

 

その6 激安物件は土地権利に注意

スーモでは「物件概要」、アットホームでは「物件詳細情報」の部分に土地権利の記載があります。通常は「所有権」のはずですが、相場より安くてイイカンジ!な物件によくあるのが「定期借地権」。これは土地を借りるということなので、賃借料を毎月何万円か払う必要があったり、売買に制約があったりします。

 

その7 「容積率」から分かること

物件詳細情報からもう一つ、容積率をチェックしましょう。容積率とはなにか、詳しくはこちらを見ていただくとして、


建ぺい率と容積率を学ぶ | 住まいの基礎知識・ノウハウ【HOME'S】

容積率で何が分かるかというと、その街の雰囲気がだいたい想像がつくんですね。例えば容積率200%の街区。一般的な一戸建ての床面積30坪とすると、15坪の土地に家が建てられることを意味しています。つまりこんな感じ。

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容積率200%とは、狭小区画に一戸建てが隙間なく並ぶ街並みということがわかります。この雰囲気だと歩道は期待できないですし、前面道路もおそらく4mとか、路地のレベルでしょう。

逆に容積率60%の街区。それぞれの家には庭があり、その分空が広く見えてゆったりとした街並みになります。こんな感じ。f:id:chromebook:20150205235154j:plain

容積率60%の街区は、ハウスメーカーの大規模分譲や、きちんと都市計画された街区に多いです。歩道も確保されて安心して歩けるところが多いですね。

さらに特別に景観の良い街区では「風致地区」に指定されていたりします。こんな街並み。

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容積率は40%、建築への制約も数多く、電線を地下に埋めて景観に配慮しているところもあります。街並みのきれいな地区に住みたい、ということなら風致地区に限定して探す手もありですね。

ちなみにこちらは横浜市の風致地区。最後の方に風致地区の地図がありますのでご参照ください。

http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/shidou/kankyo/shosiki/tebiki.pdf

 

その8 「用途地域」で周辺環境がわかる

用途地区とは、自治体がそのエリアの用途を定めているものです。例えば用途地域が「第一種低層住居専用地域」であれば、容積率60%の街区になり、飲食店はダメ、コンビニもダメ、ホテルもダメ、という住環境を守るためにもっとも厳しい規制がかかります

第一種低層住居専用地域 - Wikipedia

容積率200%であれば第一種住居地域となり、もうちょっとゆるくなります。コンビニOK、ホテルもOKとなり、駅近の猥雑な雰囲気が出てきますね。

第一種住居地域 - Wikipedia

10棟分譲など中小規模の分譲で割とありがちなのが、準工業地域の分譲住宅。工場や倉庫が無くなったりして、ある程度まとまった土地がポッと出てくるからなんですね。

準工業地域 - Wikipedia

いちど大船駅近くの10棟分譲を見に行ったことがありまして、それが準工業地域だったんですが、んーなんというか、リビングから見えるのはトラックやクレーン車の駐車場、隣はひっそりとした倉庫で巨大なグレーの壁。確かに割安ではあったんですが、雰囲気が暗い印象で、トラックの音なども気になりはじめ…個人的にはなし、でした。

マンションの場合も用途地域によって建て方が全然違います。第一種住居地域に建つマンションをいくつか見ましたが、建ぺい率の関係で、棟と棟のあいだが広く取られており、広々とした前庭にきれいにレイアウトされた植栽が施されていて、ゆったりとしたリッチな雰囲気があります。

高さ10mと決められているため、3階建てが限界である。したがって、低層住宅街の空は大きく、地面にもよく陽があたる。冬でも街全体が明るく感じられるわけだ。建ぺい率が小さければ、空地割合が多くなるため、その分当然のように緑の量が増す。

時間の経過とともに、木々は大きく育ち、そのうちに背の低い建物を覆い隠してしまう。緑に包まれた街並みが形作られていくのだ。家々のシンボルツリーが、時期を違えそれぞれの花を咲かせ、実をつける。閑静で緑豊かな環境では、枝が揺れる姿、葉がこすれる音で風を知り、野鳥や虫の鳴き声が季節の移り変わりを教えてくれる。住めほどに、自然を五感で味わう楽しさが染みついてしまうのである。

その9 キケンな擁壁はこう見分けろ

去年の台風18号で豪雨があり、擁壁が崩れて下の家に土砂が流れこみ、犠牲者が出た事故がありました。

【台風18号】横浜・緑区で土砂崩れ 30歳男性が死亡 | カナロコ

現地は土砂災害警戒区域だったようですが、これ意外に多いです。不動産屋さんによると、横浜の戸塚区、保土ケ谷区は特に多いとのこと。新しい擁壁なら特に問題はないそうですが、古い擁壁は要注意。

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擁壁を直したり作り替えるのは100万円以上かかりますし、そもそも自分の敷地でない擁壁は自分で直せないわけで(物件の山側の擁壁は上のオーナーの敷地だったりします)、物件写真で擁壁の様子がわかるようであればきちんとチェックしておきましょう。

 

その10 前面道路4mが意味すること

前面道路4mっていう物件は割とあると思います。4mもあれば問題なく駐車できるでしょ、と思いがちですが、問題はそこじゃないんです。道路の幅が4mの住宅街がどういう住宅街なのか、をイメージすべきです。

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このように容積率の高い街並みは、庭のある家はほとんどないですしセットバック要件もないです。実体験として、以前住んでいた賃貸アパートが前面道路4mの物件でしたが、狭くて、どこか暗い感じの路地沿いの賃貸物件でした。道路の両脇の家が敷地ぎりぎりに建っていて、こちらのリビングの窓から向かいのお宅の玄関がすぐそこに見えていて、そこからリビングが丸見え。一年中カーテンを開けられませんでした。

前面道路の幅は駐車のしやすさを意味するわけではありません。その街並みを端的に示す指標と捉えるべきです。 

まとめ

以上、スーモやアットホームなどの物件情報サイトで、自分に合った物件を見極めるための10のポイントでした。このポイントをおさえつつ、でも一番重要なのはなんと言っても内覧の数をこなすことです。そうすることで「今日の物件は昨日見た物件よりここがイイ、ここが良くない」という選球眼を養うことができるし、なにより自分が何を重要視しているのかという点がだんだんと明確になってくるからです。

後悔しないためにも、いい物件の内見の数をこなすことをオススメします!